(课题研究成果之四摘要)
李 培 许亚斌 赵光恩 张 洪 柏志成
刘宏进 曾国斌 陈信忠 吴新豪 宋希博
前言
高校校园物业历经十余年的起步发展期，行业气候基本形成，服务专业化水平不断提升，物业实体实力持续增强，从业人员素质和数量显著提高，高校物业社会化、市场化、专业化服务的市场份额日益增加，“系统化”、“一站式”、“专业分包”促使高校物业服务质量和效率效益明显提高。
校园物业管理的水平、质量和规模还不能满足现代大学的发展需要。具体表现在总体水平不高，尚未形成较为成熟的产业；市场化程度不够，市场运营体系不健全；高校物业市场开放程度不够，物业企业整体综合实力不强；地区高校间差异较大，传统的校园管理机制对校园物业发展存在着较大的阻力。
一、指导思想
(一)结合校园物业行业实际，贯彻落实科学发展观。坚持以人为本，积极构建和谐共赢的高校物业市场环境，为高校教学、科研和师生生活提供优质、高效、专业化的物业服务。
(二)坚持社会化方向，坚持市场化运行。顺应高校后勤社会化改革的趋势，遵循高校办学规律和市场经济规律，让市场机制在高校物业资源配置中发挥基础性作用。
(三)坚持服务育人宗旨。高校校园物业具有服务育人、管理育人、环境育人的重要功能，要遵循教育规律，开发利用教育资源，充分发挥育人功能，扩大社会效益。
(四)坚持走专业化运营之路。引入专业管理、专业服务和专业技术，立足提升高校物业服务品质，建立系统的、标准化程度高的高校物业服务体系。
二、总体目标
(一)到2015年，高校物业管理的总体水平不低于社会物业管理平均水平。到2020年，实施专业化“大物业”管理模式的高校数量达到总数的80％以上，高校物业作为一个新兴产业，其管理体系、服务体系和标准体系趋于成熟和完善，达到整个物业行业较高水平。
(二)逐步实现“管办分离”、“管建分离”、“事企分开”，逐步实现以高校内部服务为主向主要由市场提供服务转变。到2015年，60％以上的高校建立以合同为基础的，实施以市场化、社会化、专业化为主要特征的新型物业管理服务模式；到2020年，努力使该比例达到80％以上。
(三)加快市场主体培育，提高校园物业服务实体的质量和数量，引进熟悉高校物业市场的专业化服务公司。各省、自治区、直辖市在未来十年要形成一定数量的、综合实力强、专业化程度高的高校物业管理品牌龙头企业。
三、主要任务
(一)物业市场建设
1．高校物业市场开放。一是将部分物业项目委托社会专业化公司，进行市场开放试点；二是对现有管理机制进行革新，改变现有的“部门众多、责任不明、效率不高”的不良局面，按照现代物业的管理模式，进行业务整合，实行校园“大物业”模式，再进行整体委托管理；三是高校新建校区可完全实行市场化新机制，引进品牌物业管理企业，实行整体托管。
2．高校物业市场规范。建立高校物业市场准入制度，把好市场入口关，建立以招投标为主要方式的服务主体评审引入机制。明确学校、行业、政府部门对物业管理企业及行为的监控责任。供需双方建立以合同为基础的契约关系，形成科学的定价机制，做到优质优价，质价相符。
(二)市场主体培育
1．非法人物业中心的改制。一是扩大物业中心的经营范围，逐步实现整合性强的“大物业”模式，尝试与学校建立准甲乙方契约关系，逐渐实行“包干制”的物业管理费计费方式；二是成立具有独立法人资格的物业股份制公司，实行现代企业管理制度，按照市场规则与学校建立合作关系，条件成熟的可以向校外拓展物业业务。
2．加强有教育背景物业企业的培育。创造良好市场环境，培育若干个有品牌、有实力、有市场份额的高校物业企业，引导其提高市场竞争力，迅速成长为品牌龙头企业，通过市场竞争为更多高校提供优质物业服务。
3．积极引入社会品牌物业企业。稳步引入对高校物业具有较高认知度、具有一些成功经验的企业进入高校物业市场，强化监管和引导，建立以市场机制为核心、兼顾校园物业教育属性的合作协调机制。
(三)物业体系建设
1．市场准入。建立市场准入制度，适度提高准入条件，完善校园物业招投标制度，对入围企业进行周期评审，促进市场竞争和优胜劣汰。对企业开展信用评级，完善市场信用记录，及时淘汰不良企业。
2．标准体系。由政府主管部门委托高校物业行业组织，参考社会物业行业标准，结合高校物业实际和特点，制订校园物业服务规范和不同等级服务质量标准体系。
3．评价体系。制订高校校园物业“标准化”评审办法，对评选优秀者进行授牌。引导和鼓励高校物业管理企业开展ISO国际质量管理体系认证，提高校园物业的标准化、规范化水平。
4．定价机制。实行行业指导价与市场竞争价相结合。参考社会物业直接成本、间接成本结构的定价办法，制订《高校物业收费办法》和《服务等级与价格指导标准》，经政府主管部门批准后实施。
5．监管体系。建立职能部门依法监管、行业组织专业监管、后勤部门合同监管、师生员工民主监管相结合的多位一体的物业监管体系，明确主体责任范围界限，完善风险防范体系。
(四)质量工程建设
1．优质服务工程。要理顺管理体制，加强资源整合，实行归口管理；配备高素质、专业化员工队伍，建立科学、高效的运行机制，做到人员各司其职、措施得力到位，建立“一站式”优质服务。
2．安全管理工程。高校领导、后勤机关和物业服务企业实体要高度重视，全面排查、彻底消除安全隐患，制订应急处置预案，增强快速反应能力，提高基层执行力，确保安全正常运行。
3．物业保值增值。提高专业化水平，加强对房屋、设施设备和相关场地的管理、维修和养护，支持和鼓励引入先进技术、先进手段和先进设备，改善物业状况，延长使用寿命，节约管理成本，实现物业资产的保值增值。
4．物业科技管理。深入研究并大力推进管理信息化、数字化建设，不断引入先进科学技术和软硬件系统，积极推广信息技术等新技术、新方法，使高校物业管理实现智能化、科技化和现代化，服务水平上升到一个新的台阶。
四、实施部署
(一)政府扶持和监管
政府主管部门要对高校物业良性发展提供政策支持，协调好与供水、供电、房管、卫生、工商、公安、消防等职能部门之间的权责关系，以培育新兴服务业的战略眼光给予全方位的扶持，加大对高校物业的公益性投入，积极履行市场监管职责，规范高校物业的市场行为。
(二)高校监督和指导
高校要重视校园物业对学校发展的重要作用，积极履行监督指导职能，构建一个统一、开放、有序、竞争的市场环境，让不同类型市场主体公平竞争、相互学习、共同提高、优胜劣汰，不断提高校园物业管理科学化、服务专业化水平。
(三)行业组织引领和自律管理
进一步完善高校物业管理行业组织建设，开展广泛的市场调研和深入的理论探讨，加快制订行业规范、操作规程和技术标准，强化安保、维修、绿化、能源、设备和环境等专业职能，提高市场监管、人才培训和政策咨询等方面的服务水平，提高行业号召力和引领行业发展的能力。
(四)物业部门履责和达成目标
高校物业管理部门要科学管理、诚信经营、精细服务，按照行业规范和技术标准提供优质高效的服务，做到理念先进、技术创新、服务优良、管理有序，加快高校物业社会化、管理科学化、服务专业化进程。
